Beschluss:

Das Planungskonzept (Nachverdichtungskonzept) als Grundlage für die Bebauungspläne Nr. 134 „Ahlhorn - Wildeshauser Straße Nord“, Nr. 135 „Ahlhorn – Wildeshauser Straße“, Nr. 136 „Großenkneten – Ortskern“ und Nr. 137 „Huntlosen-West“, wird angenommen.

Auf Grundlage des Konzeptes sind die Bebauungsplanentwürfe zu erarbeiten.

Sach- und Rechtslage:

Die Fraktionen CDU, SPD und die FDP haben mit Schreiben vom 05.10.2020 beantragt:

„Zur städtebaulich verträglichen Nachverdichtung des Wohnungsbaus in den Ortsteilen Ahlhorn, Großenkneten und Huntlosen wird auf der Grundlage eines zu erarbeitenden Konzepts eine Bauleitplanung aufgestellt.“

Auf Grund des Antrages hat der Verwaltungsausschuss in seiner Sitzung am 03.12.2020 nach der Beratung im Planungs- und Umweltausschuss am 26.11.2020 beschlossen, die Bebauungspläne Nr. 134 „Ahlhorn - Wildeshauser Straße Nord“, Nr. 135 „Ahlhorn – Wildeshauser Straße“, Nr. 136 „Großenkneten – Ortskern“ und Nr. 137 „Huntlosen-West“, aufzustellen. 

Auf die Beschlussvorlage Nr. BV/1018/2016-2021 wird verwiesen.

Durch verschiedene Faktoren ist in den letzten Jahren eine allgemein steigende Bautätigkeit in den einzelnen Ortsteilen zu beobachten. Insbesondere der weiterhin hohe Bedarf an Mietwohnungen führt dazu, dass in den gewachsenen Ortslagen vermehrt größere Gebäudekomplexe entstehen, die zu einer ortsunüblichen und teilweise unverträglichen Nachverdichtung führen. Das Ortsbild wird hierdurch ungewollt erheblich verändert.

Die in den Ortskernen rechtsverbindlichen Bebauungspläne sind überwiegend in den 60er, 70er und 80er Jahren aufgestellt worden. In der Zwischenzeit hat sowohl ein baurechtlicher wie auch ein wohnwirtschaftlicher Wandel stattgefunden, der in dieser Form nicht vorhersehbar war.

Die verbindliche Bauleitplanung soll auf Grundlage eines Planungskonzeptes aufgestellt werden. Das beauftragte Planungsbüro Diekmann • Mosebach & Partner hat den Entwurf eines Nachverdichtungskonzeptes erarbeitet. Zur Vorbereitung der Beratung über das Konzept in den Gremien wurde ein Arbeitskreis eingerichtet, der sich mit dem Entwurf befasst. Auf Grund des Austausches in dem Arbeitskreis und nach einer Ortsbegehung hat das Planungsbüro das Nachverdichtungskonzept angepasst.

Der Entwurf des Planungskonzeptes ist der Beschlussvorlage Nr. BV/0196/2021-2026 beigefügt.

Das Konzept sieht vor, die Bebauung in unterschiedliche Zonen einzuteilen.

In der Zone I liegen die Gebäude an Ortsdurchfahrten oder Haupterschließungsstraßen. Derzeit herrscht dort eine Mischung aus Wohngebäuden und Gewerbebetrieben. Die vorhandene Bebauung ist ein- bis zweigeschossig. Als Höchstmaß für die Geschossigkeit werden zwei Vollgeschosse zugelassen. Die Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude wird auf sechs Wohneinheiten beschränkt. Aus Gründen des Nachbarschutzes wird zur rückwärtigen Grundstücksgrenze ein erweiterter Grenzabstand berücksichtigt.

Die Übergangsbereiche werden in der Zone II dargestellt. Diese befinden sich entlang von Sammelstraßen deren Nutzungsstruktur einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Die derzeitige Wohnbebauung ist ein- bis zweigeschossig, sodass als Höchstmaß für die Geschossigkeit zwei Vollgeschosse zugelassen werden. Die Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude wird auf vier begrenzt. Aus Gründen des Nachbarschutzes wird zur rückwärtigen Grundstücksgrenze ein erweiterter Grenzabstand berücksichtigt.

In Zone III befindet sich eine kleinteilige Ein- und Zweifamilienhausbebauung. In diesem Gebiet sind nahezu ausschließlich Wohnnutzungen vorhanden. Die Erschließung erfolgt über schmale Anwohnerstraßen. Es soll lediglich eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern erfolgen. Als Höchstmaß für die Geschossigkeit werden zwei Vollgeschosse zugelassen. Die Anzahl an Wohneinheiten je Gebäude wird auf zwei begrenzt.

Anhand von örtlichen Bauvorschriften sollen sich die zukünftigen Gebäude in das vorhandene Ortsbild einfügen. Hierfür werden in den einzelnen Zonen Festsetzungen zur First- und Traufhöhe sowie zur Gestaltung getroffen.

In der Zone IV erfolgt eine Bestandsausweisung.

Der Bürgermeister empfiehlt folgenden Beschluss zu fassen:

Das Planungskonzept (Nachverdichtungskonzept) als Grundlage für die Bebauungspläne Nr. 134 „Ahlhorn - Wildeshauser Straße Nord“, Nr. 135 „Ahlhorn – Wildeshauser Straße“, Nr. 136 „Großenkneten – Ortskern“ und Nr. 137 „Huntlosen-West“, wird angenommen.

Auf Grundlage des Konzeptes sind die Bebauungsplanentwürfe zu erarbeiten.

Sitzungsbeiträge:

Ratsherr Stoll führt zu der Arbeit des eingerichteten Arbeitskreises aus. Es wurde ein guter Kompromiss zwischen dem Schutz von alten Siedlungen und notwendigen Förderung von Mietwohnungsbau erzielt. Ihm bereiten die vielen unberücksichtigten Bereiche Sorgen. Er befürchte einen Verdrängungseffekt in die Siedlungen außerhalb des Nachverdichtungskonzeptes. Er empfiehlt, sämtliche Bereiche ebenfalls in die Zone III aufzunehmen.

Frau Geelhaar geht auf die Entwicklung der Geltungsbereiche ein. Zunächst seien nur Bebauungspläne betrachtet worden, die vor 1990 rechtskräftig geworden sind. Die weiteren Siedlungsstrukturen sind selbstverständlich ebenfalls kritisch zu beobachten.

Bauamtsleiter Wedermann erläutert den Grund der Planungskonzeption. Es handele sich um einen ersten Aufschlag zur einheitlichen Steuerung der Siedlungsstrukturen. Bei 179 Bebauungsplänen im Gemeindegebiet sei es zudem nicht leistbar, alle Bereiche gleichzeitig neu zu strukturieren.

Beigeordneter Bilger spricht den vorhandenen „Wildwuchs“ in den alten Siedlungsgebieten an. Es sei höchste Zeit, hier steuernd einzugreifen. Die Konzepte seien nur der Beginn. Weitere Steuerungen in anderen Gebieten seien zukünftig sicherlich erforderlich. Der Aufwand müsse jedoch auch leistbar sein.

Ratsherr Hüsers begrüßt grundsätzlich die Entwicklung von Nachverdichtungskonzepten. Hierdurch werde eine weitere Versiegelung der Außenbereiche verhindert und dadurch notwendige Ressourcen geschützt. Er kritisiert, dass der Arbeitskreis nicht öffentlich diskutiert hat. An vielen Stellen halte er die Erweiterung des Geltungsbereiches für zwingend erforderlich. Eine Auflistung werde er der Verwaltung zur Verfügung stellen. Grundsätzlich werde in der Öffentlichkeit eine Steuerung von Nachverdichtung positiv begleitet. Die Festsetzung von geneigten Dächern halte er jedoch nicht für zeitgemäß. Zudem sei der Schutz von Bäumen äußerst wichtig.

Bürgermeister Schmidtke erklärt, dass der Schutz von Bäumen Bestandteil der aufzustellenden Bebauungspläne sei. Zur Festsetzung der Dachneigung gebe es unterschiedliche Ansichten. Ziel sei es gewesen, dass vorhandene Ortsbild zu erhalten.

Mitglied Reinkober erwidert, dass in der Zone I auf eine Dachneigung grundsätzlich verzichtet werden könne.

Ratsherr Hüsers mahnt eine sofortige Beplanung weiterer Bereiche an. Schützenswerte Bäume seien bereits an mehreren Stellen gefällt worden. Zudem würden alte Gebäude abgerissen und durch ungewünschte Gebäudekomplexe ersetzt.

Bürgermeister Schmidtke stellte die Prüfung weiterer Bereiche grundsätzlich in Aussicht.

Beigeordneter Wilke begrüßt die vorrangige Überplanung der bisher kaum geregelten Bebauungsplanbereiche. Weitere Bereiche könnten in einem 2. Schritt geprüft werden.

Ratsherr Wendt verteidigt die Arbeit des Arbeitskreises. Es sei zunächst erforderlich gewesen, sich dem Thema grundsätzlich zu nähern. Schlussendlich sei ein guter Kompromiss aller Beteiligten gefunden worden.

Ratsherr Stoll weist erneut auf die Wichtigkeit hin, weitere Siedlungsbereiche zu prüfen.